Grondbeleid

    5.5.1   Beleidsuitgangspunten

    Het grondbeleid van de gemeente Helmond is uitgewerkt in de nota grondbeleid 2013-2016. Deze nota is eind 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota zijn de uitgangspunten en kaders van het grondbeleid opgenomen. In 2016 zal een aanvang worden gemaakt met de nota grondbeleid voor de jaren 2017-2020 en zal worden aangeboden aan de gemeenteraad.

    Het grondbeleid richt zich op de (her-)ontwikkeling van vastgoed voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Helmond in ruime zin. Zeker tegen de achtergrond van de economische conjunctuur kunnen zich hierbij zowel positieve als negatieve ontwikkelingen voordoen. Uitgangspunt voor het grondbeleid is om zowel een faciliterend als (terughoudend) actief grondbeleid te voeren.

    In 2015 is met behulp van externe ondersteuning een analyse gedaan naar de grondexploitatie. Uit die analyse is een aantal actiepunten gekomen voor nader onderzoek en meer concrete voorstellen voor verbetering. Uiteraard zullen aspecten die de beslissingsbevoegdheid van de Gemeenteraad raken, ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Daarnaast wordt een proces in gang gezet om de informatie over de grondexploitatie beter te laten aansluiten bij de behoefte van de Gemeenteraad. Om die behoefte van de Raad helder te krijgen, wordt in oktober 2015 een verdiepingsavond grondbeleid georganiseerd.

    5.5.2   Ontwikkelingen

    De woningmarkt verbetert langzaam. Met name in de bestaande woningmarkt stijgen de verkopen behoorlijk. Tegelijkertijd is in de loop van 2015 ook de interesse in met name de particuliere vrije sector kavels toegenomen. Inmiddels (peildatum juli 2015) zijn 14 kavels verkocht en zijn 13 opties genomen op kavels. De meeste belangstelling is voor de locatie Brandevoort 2 waar te nemen maar ook bij andere bouwprojecten is te merken dat de interesse toeneemt.

    De uitgifte van bedrijventerreinen is op dit moment minimaal. De aantrekkende economie resulteert vooralsnog niet in een vergrote vraag naar bedrijventerreinen.

    De gemeente Helmond voert een terughoudend aankoopbeleid. Alleen voor de voortgang van de actuele grondexploitaties wordt gefaseerd aangekocht. Maar ook daarvoor geldt dat het maken van kosten zoveel mogelijk wordt uitgesteld.

    5.5.3   Grondprijzenbeleid

    In de Nota Grondbeleid is als uitgangspunt gehanteerd dat de grondprijzen marktvolgend worden benaderd met als streven de inflatie te volgen, maar met een nullijn als minimum.

    In deze begroting wordt voorgesteld de grondprijzen voor 2016 gelijk te houden aan het niveau van 2015. Dit geldt ook voor de bedrijventerreinen waarvoor de afgelopen jaren de grondprijzen wel met de inflatie werden verhoogd.

    In het kader van de genoemde Tussenrapportage worden de grondprijzen tegen het licht gehouden. Daartoe is een extern bureau gevraagd de gemeentelijke grondprijzen te beoordelen. Bovendien is in de regio een werkgroep actief die in regionaal verband naar de grondprijzen kijkt. Na afronding van dit extern en intern onderzoek komen we terug met een nader voorstel. Op dit moment zijn de uitkomsten van dit onderzoek nog niet bekend. In de begroting 2017 zullen de uitkomsten van dit onderzoek meegenomen worden. Mocht er aanleiding toe zijn, dan zal een tussentijds voorstel voor de wijziging van grondprijzen in roulatie worden gebracht.

    5.5.4   Voortgang beleidsuitvoering

    Woongebieden

    Brandevoort 2

    De planexploitatie Brandevoort 2 is qua omvang voor de gemeente Helmond de belangrijkste exploitatie in het Grondbedrijf. Al jaren blijft de productie achter bij de ramingen. Middels een ‘ontslakkingspilot’ wordt getracht om het productietempo op te voeren. De eerste voorlopige resultaten daarvan worden al  zichtbaar doordat ook marktpartijen het ontwikkeltraject versnellen.

    Daarnaast wordt geprobeerd  om middels CPO- (collectief particulier opdrachtgeverschap)- trajecten de marktvraag beter te benutten en te faciliteren.

    Suytkade

    Met van Wijnen is een akkoord gesloten dat zij onder voorwaarden terugtreden uit de GEM. Dit wordt uitgewerkt in een definitieve vaststellingsovereenkomst en een leveringsakte voor de aandelenoverdracht. Vervolgens moet de afweging worden gemaakt of we als gemeente de CV/BV-constructie laten voortbestaan dan wel ontmantelen om de exploitatie in zijn geheel onder te brengen bij het gemeentelijk Grondbedrijf. Inmiddels lopen al gesprekken om nieuwe ontwikkelingen in gang te zetten. Wij vertrouwen erop dat daarmee de productie weer geleidelijk op gang komt. Verwezen wordt naar programma 9, 1.1.2.3.

    Centrumplan

    Het Centrumplan wordt eind 2015 opnieuw tegen het licht gehouden. Daarmee zullen de contouren, het programma en de fasering van dit plan opnieuw bepaald worden. (zie ook programma 9, 1.1.2.4.)

    Industriegebieden

    Regionaal vindt op dit moment overleg plaats om de behoefte aan bedrijventerreinen beter op elkaar af te stemmen. De uitkomsten van dit overleg zullen naar verwachting  in de loop van 2016 zichtbaar worden. In hoeverre hieraan voor de gemeente Helmond nog consequenties zijn verbonden, zal dan zichtbaar worden.

    5.5.5   Weerstandsvermogen en beheersing onvoorzienbare risico‚Äôs

    In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2014 is uitgebreid ingegaan op het weerstandsvermogen en de beheersing van onvoorzienbare risico’s. Daarbij is inzicht gegeven in de te verwachten resultaten in de toekomst en zijn scenario’s beschreven om inzicht te krijgen in de risico’s en de weerstandscapaciteit die daarbij nodig wordt geacht. Voor meer inzicht hierin verwijzen wij u naar de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2014.

    Het weerstandsvermogen is daarbij als volgt bepaald :

    Het weerstandsvermogen per 31 december 2014 bedroeg

    € 14,4 miljoen

    Beschikbare weerstand

    Actueel weerstandsvermogen in 2014

    € 14,4 miljoen

    Te verwachten winsten

    € 27,6 miljoen

    Beschikbaar totaal

    € 42,0 miljoen

    Tegenover verwachte winsten staan ook risico’s (extra faseringen, prijsrisico’s etc.) in de lopende grondexploitaties, waarvoor eventuele voorzieningen kunnen worden getroffen. Naarmate de kans groter wordt dat deze zogenaamde. onvoorziene risico’s werkelijkheid kunnen worden, is het raadzaam om zo nodig hierop voorbereid te zijn. Het is daarom goed om via toetsing aan scenario’s inzicht te krijgen in mogelijke toekomstige risico’s. Dergelijke scenario’s zijn gebaseerd op eventuele ontwikkelingen/algemene verwachtingen van de woningmarkt op dat moment.

    In de nota grondbeleid 2013-2016 (paragraaf 5.6) en jaarlijks bij de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening is hieraan al invulling gegeven. Daarbij is bij enkele scenario’s een relatie gelegd met de looptijd van de complexen en de daarbij behorende opbrengsten.

    Wanneer rekening wordt gehouden met deze scenario’s om onvoorzienbare risico’s te kunnen beheersen ontstaat het volgende beeld:

    Beslag op weerstand als gevolg van scenario’s

    Scenario risicoanalyse op projectniveau blijft binnen de IFO toets

    Scenario IFLO methode

    € 41,8 miljoen

    Het beslag op de weerstand in deze scenario’s valt binnen de beschikbare weerstandscapaciteit. Een goede monitoring van de feitelijke ontwikkelingen zal kunnen leiden tot het treffen van extra voorzieningen om de weerstandscapaciteit op voldoende niveau te houden. Daarbij dient te worden benadrukt dat binnen deze weerstandscapaciteit de te verwachten winsten niet direct beschikbaar zijn en dat deze uiteindelijk (aan het eind van de looptijd van de verschillende exploitatierekeningen) ook nog gerealiseerd moeten gaan worden.

    5.5.6   Invoering vennootschapsbelasting

    De vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten gaat in per 1 januari 2016. Met name ook voor het Grondbedrijf zijn hier naar verwachting consequenties aan verbonden. De vennootschapsbelasting zal tot €.200.000 20% zijn en daarboven 25%. De belasting wordt geheven over de winst van overheidsondernemingen. Op dit moment is nog niet precies duidelijk welke gemeentelijke activiteiten als fiscale onderneming gezien moeten worden en hoe de winst exact bepaald gaat worden. Wel duidelijk is dat het behoorlijk wat extra werk op gaat leveren omdat de fiscale winst niet gelijk hoeft te zijn aan de “commerciële” winst en de administratie dus aanmerkelijk ingewikkelder zal worden. Bovendien moet aangifte gedaan worden en zal bij iedere activiteit en/of voorstel de fiscale gevolgen betrokken moeten worden.

    Op dit moment (medio juli 2015) vindt nog overleg plaats tussen de Vereniging van Grondbedrijven, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het Ministerie van Financiën over de manier waarop deze vennootschapsbelastingplicht voor de grondexploitatie gaat werken. De VNG roept op tot afstemming van bestaande financiële voorwaarden met de berekening van fiscale winst. De impact hiervan op het Grondbedrijf is derhalve nu nog niet te overzien. Mocht er meer duidelijk zijn, zal hierover aan de Raad gerapporteerd worden.